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Nueva Ley de Alquileres: qué cambios trae en los alquileres habitacionales y comerciales

Si bien la pandemia y sus medidas ocupan gran parte del temario de hoy en día, no es lo único que es noticia dentro del universo jurídico. El 11 de junio del corriente, el Congreso aprobó mediante la Ley 27.551 cambios en la regulación de los alquileres que comenzaron a regir a los contratos firmados a partir del 1 de julio de 2020. Ello implica que en un plazo de 2 años este nuevo régimen regulará casi la totalidad de los contratos de locación del país. 

Así, tras 5 años se modifica parcialmente el régimen del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) y se establecen nuevas reglas para los contratos de locación, en principio a favor de los inquilinos (hacemos la salvedad de “en principio” porque muchas veces ocurre que el propietario como parte más fuerte en la negociación, traslada al precio todos los costos extra que implican las nuevas condiciones de contratación). A continuación enumeramos las modificaciones que entendemos más relevantes.

El plazo mínimo de contrato de locación (independientemente de su finalidad) se establece en 3 años, prolongando así un año más el mínimo original del CCCN. Sin embargo, se mantienen las excepciones de alquileres más cortos para casos especiales (por ejemplo con fines turísticos).

Respecto a las garantías de locaciones habitacionales, aparece una innovación interesante: el inquilino propone al menos 2 alternativas para que el propietario elija una. Puede ofrecer título de propiedad inmueble, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario a través de constancias de ingresos. Otra modificación interesante se da en cuanto al valor de la misma, no puede superar cinco veces el valor mensual de la locación (salvo que sean de ingresos, en cuyo caso se duplica el tope).

Un tema controvertido en estos contratos desde siempre (y especialmente en tiempos de inflación) es la actualización de los valores. Esta Ley excluye de la prohibición de indexar de la Ley 23.928 (Convertibilidad) a los contratos de alquiler para vivienda, por lo que habilita la actualización pactada en base a fórmulas. Entendemos que es una decisión saludable dado que en la práctica se intentaba estimar la inflación y era el propietario o su martillero quien definía la actualización que consideraba adecuada. La actualización del canon mensual será anual (dejando de lado las fórmulas semestrales que capitalizan intereses y aceleran los aumentos) por un índice compuesto por el promedio acumulado IPC (Índice de Precios al Consumidor) y el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables).

Si bien parece una obviedad, la Ley también aclara que es obligatorio para el locador declarar los contratos de locación ante la AFIP, pero lo hace con un giro interesante. Cuando intenten ejercerse acciones judiciales sobre contratos de locación, el juez debe notificar a la AFIP para que tome las medidas que considere incluso antes que a la parte demandada.

Sobre la resolución anticipada del contrato y su multa no hay muchas novedades. Se mantiene la posibilidad del inquilino de rescindir a partir del sexto mes con un mes de preaviso y las multas (un mes y medio de alquiler si es el primer año; después 1 mes). Sin embargo, se agrega la posibilidad de rescindir dentro de los primeros 6 meses con un preaviso de 3 meses sin pago de indemnización. 

Respecto a gastos, se mantiene el mismo criterio (expensas ordinarias a cargo del locatario, extraordinarias deberá pagarlas del locador; gastos hechos por el locatario que le corresponden al locador pueden ser compensados con alquileres si hay notificación fehaciente). Una última innovación interesante es que en los últimos tres meses de contrato, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra para renovar y si no hay respuesta del propietario o falta de acuerdo, el inquilino puede resolver anticipadamente sin penalidades.

Diego J. Nunes

Abogado

Estudio Nunes & Asoc.

6 Comments

  1. Yesica

    No tengo en claro quien paga la comision inmobiliria, ya que la ley dice
    “Intervención de uno o de varios corredores. Si solo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1.346. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.

    • Estimada Yésica:
      Gracias por la consulta. La ley establece que si hay una sola inmobiliaria (caso habitual) ambas partes están obligadas a pagarle comisión y la falta de pago de una de las partes no se le puede cobrar a la otra. Ahora bien, es fundamental el agregado de “excepto pacto en contrario”; esto implica que esta norma solo aplica si no existe un acuerdo de partes distinto, por lo que comprador, vendedor e inmobiliaria pueden negociar quién paga las comisiones.

  2. Sebastián Acebal

    Estimados, me gustaría si pudieran contarme cuales sin las modificaciones para alquiler de locales comerciales, ya que todo lo que encuentro es sobre vivienda, desde ya muchas gracias, atte sebastian

    • Estimado Sebastián:
      La reforma implica un cambio a todo el régimen de alquileres. En todos los artículos modificados en donde no aclara expresamente que una disposición aplica únicamente a los alquileres habitacionales, también se extiende a la locación comercial.

  3. karina

    Esto que usted escribe “excepto pacto en contrario”; esto implica que esta norma solo aplica si no existe un acuerdo de partes distinto,
    es valido para cualquier parrafo de un contrato? por ej si el dueño pone en el alquiler que tengo que hacerme cargo de los impuestos,de pintarlo al devolverlo o sacar un seguro de incendio para el dpto… me va a renovar con las clausulas anterirore que tenia y modificar solo lo que la ley nueva.Graciassss

    • Los contratos se rigen en principio por la libre voluntad de las partes. El único límite que reconocen es el orden público. Cualquier convención que se encuentre en su contrato de alquiler va a ser válida mientras no controvierta las disposiciones de la nueva ley que no permitan pacto en contrario; no importa si existe un contrato previo o no. Las cláusulas contrarias al orden público serán consideradas inválidas.

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